转自：浮山快讯     文/房居易

新城控股从大坑里爬出来，看到同行们死伤惨重。

大坑是新城自己挖的。

2019年7月3日，新城控股实际控制人王振华猥亵女童案曝出，一时间，新城系股价全线暴跌，信用评级被列入负面观察名单，银行全面停贷，随之而来的是工地停工、销售停摆、业主退房，声名与经营全部跌入谷底。时年三十二岁的王晓松被匆匆推向前台，接管这家千亿房企。

身败、名裂、幼主，跌落大坑的新城控股，一幅夕阳西下，断肠人在天涯的凄凉景象。

谁知道造化弄人。

一口气甩卖40个项目的全部或部分股权后，断臂求生的新城控股堪堪稳住局势，费力地从大坑里探出头，发现那些策马扬鞭继续驰骋的房企同行们，却在突如其来的调控火力扫射中，死伤惨重：华夏完了，泰禾完了，宝能完了，协信完了，蓝光也完了，曾经一柱擎天的恒大，落得个苟延残喘的境地。谁能料到，因为声名受损借不到钱的新城，16.36%的负债率反倒成了护体的防弹衣，枪林弹雨全不怕。

抬望眼，仰天长啸之后，王晓松自己也一脸懵吧：自己的老父亲，玩得这么深邃吗？

新城控股的暮光时刻

2018年的房企销售英雄榜上，新城控股成为黑马挤进前十，其销售额由2017年的1260亿元增至2018年的2204亿元，同比增长74.9%。

时年五十六岁的王振华拥有新城控股45.71%的股份，是第一大股东，同时还是该集团的董事长。

天生两道浓眉令人印象深刻的王振华，出生在江苏省常州市武进区湖塘镇的王野鸡村，其父母是地地道道的农民。1983年大学毕业后，做过棉纺厂的车间副主任，开过织布厂。1993年7月，王振华筹资创办了一家开发有限公司，这家公司也是新城控股的前身。在常州市区站稳脚跟后，王振华又开始向上海进军，后来将新城总部搬到上海，开始向全国发展。数据显示，新城控股的资产2019年已经超过三千亿。

2019年夏天，王振华猥亵女童案发，并最终获刑五年。

受此事影响，新城控股集团的股价连续3天跌停，市值蒸发324亿元。接踵而至的是，多家信用评级机构将其评级展望由“稳定”调低至“负面观察”，导致融资渠道全面受限；各地在建项目的建设与销售均受到影响，回款困难。更令新城内部倍感压力的是，江苏省证监局也约谈新城控股董秘，表达了关注。

一时风雨飘摇，新城控股有大厦将倾之势。

危机时刻，切割成为必选项：事发当夜，王振华之子王晓松被火速任命为新城控股董事长，而集团官网上，涉及王振华的资料全面消失。

出生于1987年的王晓松，2009年8月大学毕业之后进入新城控股，从工程部土建工程师起步，满打满算也才工作刚满十年。全线溃败之际，青涩未褪的王家大少，要在波谲云诡的商场里执掌千亿企业，也是无奈之举。

不得不捏一把汗。

祸兮福所倚

新城控股的幸运在于，这场危机发生在两年前。

彼时，楼市仍处在景气周期的最高潮，高周转、高负债、高杠杆仍然大行其道，新城只要肯卖，怀揣捡漏念想的同行们就会蜂拥而至，像秋天的大马哈鱼一样。新城摆上货架的40个项目的全部或部分股权被一抢而空，有些项目居然不用打折，而是溢价卖出。

现金才是王道！卖项目获得的现金流，帮助新城在飘摇时刻稳住了局面。

做为对比的是，调控之后倒下的房企们，都是因为资金断裂引来灭顶之灾。当他们想卖项目，想断臂求生的时候，同行们都在资金泥潭里挣扎，满市场不缺清仓价的项目，缺的是资金。

盛世谋资产乱世求现金，救命时刻，变现困难的万贯家财，不如一个馒头。看看恒大到处鬻儿卖女的落寞身影，一文钱真能绊倒英雄汉。

新城的处境如果放在今天，结局可想而知。

骆驼穿过针眼，达摩一苇渡江，人道我贵，非我之能也，此乃时也、运也、命也。

新城控股发布的2021年上半年业绩报告显示，今年上半年，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

而同期A股上市房企归母净利润总计达663亿元，同比下降19.4%。

新城控股神奇地摔了一跤，躲过了房地产调控的资金绊索，还迎来了柳暗花明时刻。

跌倒岂无价

只是，跌倒岂无价。

新城控股的这口气是缓过来了，但是还没到欢呼的时候，需要解决的问题仍不少。

“住宅 +商业”双轮驱动战略，是新城控股一直强调的发展之道，从老王老板到小王老板，这个战略的接力棒未曾松手。但是，商业的比重加大，会带来沉重的资金压力。

王晓松自己也承认，住宅业务盈利波动性大，但现金流好，商业综合体增值价值和利润率较高，但需沉淀部分资金。

商业综合体的资金回报周期长，对于企业的现金流以及运营效率的要求极高。而新城的吾悦广场，开起来有逐年加速之势：新城控股2015-2020年财报统计，2015年，新开业3座吾悦广场，累积开业运营为6座；2016年，新开业5座，累积开业运营11座；2017年，新开业12座，累积开业运营23座；2018年，新开业19座，累计开业运营42座；2019年新开业21座，累积开业运营63座；2020年新开业38座，累计开业运营100座，2021年，计划新开30座吾悦广场。

显然，王晓松接手新城之后，开店的频率明显加快。

为什么加速？

因为吾悦广场能够满足提升城市品位、改善城市形象的需求，对地方有吸引力，新城可以藉此规避激烈的土地竞争，直接和政府沟通，凭着“勾地模式”以相对合理的价格获取土地资源。

新城控股跌跤之后，资源、声名、融资能力均有折损，需要更实惠和变通的拿地方式。而且，自营购物中心还能获得稳定的现金流，贴补意义重大。

但是资金压力也是显而易见的：2021年半年报显示，新城控股短期借款余额20.92亿元，比年初增长365.25%；长期借款余额为547.04亿元，比年初增长25.4%。

龙在没有长出角的时候，笑容也是灿烂的，希望小王老板不要误解了，以为笑容可以永远温暖。借来的钱总归要还，还不上，或者晚一点还的时候，你看他还笑不笑？可能这样的要求对小王老板有点难吧，毕竟他还没有被吞噬过。

还有一直以来困扰新城的质量问题。

在青岛，新城的项目不少，搜索一下，所有的项目都有质量困扰。

不止青岛，全国也是一样。从老王老板到小王老板，质量问题一直是新城控股的困扰，也是新城业主的困扰。问题难以解决的根源，在老王老板执掌的时候可能是不重视，在小王老板手里，可能就是无暇顾及。心气挺高的小王老板肯定知道硬伤在那里，但是新跌初起，需要解决的问题太多了，只能先把质量问题往后放一放。

不过，如果迟迟不予重视，口碑下降到临界点，最终也是有吞噬之力的。真到了那个时候该怎么办呢？

再挖一个坑吗？

转自：浮山快讯     文/房居易